OVERZICHT.
1. FINANCIEEL
Hoeveel kan ik lenen ?
Van welke premies kan ik genieten ?
Wat zijn de bijkomende kosten wanneer ik een woning aankoop ?
Wat zijn de fiscale consequenties wanneer je een woning aankoopt ?
Welke fiscale voordelen zijn er mogelijk ?
Hoe zit het met de financiering van de aankoop of verbouwing van mijn woning ?
Hoe zit het met de verlaagde BTW-tarieven ?

2. VERZEKERINGEN
Welke verzekeringen moet / kan ik afsluiten bij de aankoop van mijn woning ?

1. FINANCIEEL.

Hoeveel kan ik lenen ?

Overmoed is geen goede raadgever. Banken kennen weinig medelijden als je je lening niet kan afbetalen. Anderzijds is het ook zonde om een bepaalde woning te laten schieten omdat je ten onrechte denkt dat je de lening niet aankan.
Er zijn een aantal regels die gehanteerd worden om te berekenen hoeveel je maandelijks kan spenderen aan de afbetaling van een lening.

• 33%-regel

Belangrijk criterium is de 33%-regel. Men gaat ervan uit dat de totale maandelijkse leningslast niet groter dan één derde (33 %) van het gezinsinkomen mag bedragen. Een voorbeeldje. Persoon x verdient netto 1.265 euro per maand, zijn echtgenote 865 euro en ze trekken 175 euro kindergeld. Het gezinsinkomen bedraagt dus 2.305 euro.
Volgens de 33%-regel mag dat gezin dus 760 euro besteden aan maandelijkse afbetalingen. Aangezien het gezin ook nog een lening voor een auto heeft lopen ten bedrage van 150 euro blijft er 1.395 euro over. Voor hogere inkomenscategorieën mag je dat minimale percentage enigszins optrekken.

• 650 euro leefbudget

Een andere regel zegt dat er na de leningen nog voldoende geld beschikbaar moet zijn voor het levensonderhoud. Men gaat er van uit dat een gezinshoofd 650 euro nodig heeft per maand en elke bijkomende persoon (kinderen of partner) nog eens 125 euro. Voor een gezin met twee kinderen komt dat dus neer op 1.025 euro. Deze regel mag je zeker niet blindelings volgen. Iedereen heeft immers een andere levensstandaard. Maak daarom aan de hand van de rekeninguittreksels van de voorbije maanden een raming van je maandelijkse vaste kosten en kijk dan wat je nog kan spenderen aan een lening.

• Quotiteit

Een aspect dat de financiële instelling zeker in het oog houdt bij het afsluiten van de lening, is de quotiteit. Dat is de verhouding tussen het geleend bedrag en de totale waarde van het onroerend goed. Als je een woning koopt van 150.000 euro en je leent daarvoor 75.000 euro, heb je een quotiteit van 50 %, wat zeker niet hoog is. Wanneer die quotiteit echter meer dan 80 % bedraagt, rekenen sommige banken een toeslag aan van 0,25 % op de rentevoet. Voor de bank betekent het immers een verhoogd risico en ook als bouwer of koper moet je je hiervan bewust zijn.
Bij de berekening van het beschikbare budget moet je natuurlijk ook vooruit kijken. Ga er niet te zeer van uit dat je binnen een aantal jaren een hoger loon zal krijgen. Dat is best mogelijk, maar je mag niet vergeten dat het leven duurder wordt, zeker wanneer je kinderen hebt
.

Van welke premies kan ik genieten ?

1. Premies van de Vlaamse overheid

• Verbeterings- en aanpassingspremie:
De Vlaamse overheid heeft een verbeteringspremie ingesteld voor saneringswerken aan woningen opgericht voor 1972 en voor vergrotingswerken aan overbewoonde woningen (zonder voorwaarden m.b.t. de ouderdom). Verder bestaat er een aanpassingspremie om de woning beter bewoonbaar te maken voor bejaarde (vanaf 60 jaar) en/of gehandicapte bewoners. De aanpassingspremie wordt toegekend voor de technische of sanitaire uitrusting of voor de aanpassing van de woning aan de lichamelijke gesteldheid van de bejaarde of de gehandicapte.

• Verzekering tegen inkomensverlies:
In 1998 heeft het Vlaamse Gewest een verzekering tegen inkomensverlies onderschreven bij Omob. De verzekeringskosten worden integraal door het Vlaamse Gewest gedragen.
In geval van werkloosheid, kunnen zowel loontrekkenden als zelfstandigen, onder bepaalde voorwaarden, gedurende maximaal 3 jaar een financiële tegemoetkoming genieten in de aflossing van hun hypothecaire lening.


2. Provinciale premies

Vraag zeker ook informatie over de premies die toegekend worden door de provinciale overheden.
• West-Vlaanderen
Provincie West-Vlaanderen reikt premies uit voor dakverbouwingswerken, vochtbestrijding en voor het voorkomen van CO-vergiftiging.
• Oost-Vlaanderen
Provincie Oost-Vlaanderen biedt een aanvullende lening aan voor de aankoop, verbouwing of bouw van een woning. Daarnaast zijn er ook premies voor werken ter voorkoming van koolstofmonoxydevergiftiging (ventilatie, herstellen van rookkanalen, plaatsing van een elektrische boiler, ...), voor aanpassingswerken met het oog op gehandicapte bewoners, alsook subsidies voor de aansluiting van een woning op het openbaar waternet.
• Antwerpen
Provincie Antwerpen verstrekt premies voor de aanpassing van woningen aan bejaarden; cumuleren met de aanpassingspremie van de Vlaamse Gemeenschap is toegelaten.
• Limburg
Bewoners van provincie Limburg maken aanspraak op een aanvullende lening voor de bouw of aankoop van een woning, op premies voor het saneren van een woning, voor het vergroten van de woning, voor aanpassingswerken ten behoeve van personen met een handicap of oudere personen.
• Vlaams-Brabant
In Vlaams-Brabant worden er bijkomende leningen toegekend voor de bouw, aankoop of verbouwing van een woning. Verder is er ook een premie voor de aanpassing van een woning aan oudere personen of personen met een handicap.


3. Gemeentelijke premies

Bepaalde gemeenten verlenen saneringspremies, subsidies voor de plaatsing van zonnepanelen, ... Wend je tot het gemeentebestuur voor meer informatie
.

WAT ZIJN DE BIJKOMENDE KOSTEN WANNEER IK EEN WONING AANKOOP ?
Alle bijkomende kosten worden verzameld onder de overkoepelende term 'aktekosten'.

Onderhandse versus openbare verkoop: de kosten bij een openbare verkoop bedragen ongeveer 25 % van de verkoopsom, voor een onderhandse verkoop is dat 15 à 20 %.

1. Registratierechten (schrijfgeld)

• 10% van de verkoopwaarde ('groot beschrijf')
• 5% ('klein beschrijf') voor de aankoop van een woning waarvan het KI < 748,36 euro

Meeneembaarheid of vrijstelling van registratierechten
Wanneer je nooit eerder een onroerend goed in Vlaanderen kocht en je bovendien aan bepaalde voorwaarden voldoet, heb je recht op een vrijstelling - tot 12.500 euro - voor de registratierechten.
Kocht je wel al een woning in het Vlaams Gewest, dan mag je de eerder betaalde registratierechten meenemen - tot 12.500 euro.

Registratierechten
Op iedere aankoop van een onroerend goed heft Vadertje Staat een belasting in de vorm van registratierechten. In Vlaanderen is het registratierecht bepaald op 10 %, of op 5% in het geval van een laag KI (745 euro).
Wie een eerste onroerend goed aankoopt en aan bepaalde voorwaarden voldoet, heeft echter recht op een vrijstelling van een deel van de registratierechten. Voor anderen is er in een meeneembaarheid van de registratierechten voorzien.

Vrijstelling
• Op een eerste schijf van 12.500 euro.
• Het moet gaan om een hoofdverblijfplaats (woning of bouwgrond), gelegen in het Vlaams Gewest.
• De hoofdverblijfplaats moet gevestigd worden binnen de 2 jaar wanneer het om een woning gaat en binnen de 3 jaar in het geval van een bouwgrond.
• Je mag als koper op de datum van de verkoop geen ander onroerend goed - dat bedoeld is voor bewoning - in volle eigendom bezitten. Deze verklaring moet mee opgenomen worden in de notariële akte.
• De vrijstelling is niet combineerbaar met de meeneembaarheid van de in het verleden betaalde registratierechten.

Meeneembaarheid door verrekening
• Deze meeneembaarheid is van toepassing bij de aankoop van een nieuwe woning, wanneer de oude hoofdverblijfplaats al verkocht is.
• Maximum 12.500 euro van in het verleden betaalde registratierechten kan worden meegenomen.
• De aankoop van het onroerend goed moet door een natuurlijke persoon gebeuren en het goed moet bedoeld zijn als hoofdverblijfplaats.
• De akte voor de aankoop van de tweede woning (of bouwgrond) moet verleden zijn maximum twee jaar na de verkoop van de eerste woning.
• Beide onroerende goederen moeten in het Vlaams Gewest gelegen zijn.
• Ook de meeneembaarheid moet hetzij in de notariële akte worden opgenomen, hetzij via een afzonderlijk verzoek dat de akte vergezelt.
• De hoofdverblijfplaats moet binnen twee jaar na het verlijden van de akte gevestigd worden in het geval van een woning. In het geval van een bouwgrond moet dit binnen de drie jaar gebeuren.
• De verrekening kan niet hoger uitvallen dan de registratie verschuldigd op de tweede aankoop.

Meeneembaarheid door teruggave
• Deze vorm van meeneembaarheid is van toepassing wanneer de nieuwe hoofdverblijfplaats wordt gekocht, voordat de oude wordt verkocht.
• Maximum 12.500 euro van in het verleden betaalde registratierechten kan worden teruggegeven
• De aankoop van het onroerend goed moet door een natuurlijke persoon gebeuren en het goed moet bedoeld zijn als hoofdverblijfplaats.
• De akte voor de aankoop van de tweede woning (of bouwgrond) moet verleden zijn maximum twee jaar na de verkoop van de eerste woning.
• Beide onroerende goederen moeten in het Vlaams Gewest gelegen zijn.
• Ook de meeneembaarheid moet hetzij in de notariële akte worden opgenomen, hetzij via een afzonderlijk verzoek dat de akte vergezelt.
• De hoofdverblijfplaats moet binnen twee jaar na het verlijden van de akte gevestigd worden in het geval van een woning. In het geval van een bouwgrond moet dit binnen de drie jaar gebeuren.
• De meeneembaarheid door teruggave is niet cumuleerbaar met teruggave bij wederverkoop binnen de twee jaar. (art 212 W. Reg.).


2. Ereloon van de notaris

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt bepaald volgens een degressieve schaal van percentages van de aankoopprijs. Hierop is sedert 1 januari 2012 - 21% BTW verschuldigd.

3. Diverse kosten

Dit zijn onder meer de kosten voor fiscaal en hypothecair opzoekingwerk, overschrijving naar het hypotheekkantoor. Deze kosten bedragen meestal 525 euro.
Hou er ook rekening mee dat het afsluiten van een hypothecaire lening bepaalde kosten met zich meebrengt.
Voor sleutel-op-de-deurwoningen worden de registratiekosten soms vervangen door btw.


WAT ZIJN DE FISCALE CONSEQUENTIES WANNEER JE EEN WONING AANKOOPT ?

Wat krijgt de fiscus van jou?

Als eigenaar van een onroerend goed moet je belasting betalen aan de staat. Hoeveel die belasting bedraagt is in grote mate afhankelijk van je kadastraal inkomen.

Kadastraal inkomen

• In theorie moet je de ingebruikneming van een nieuwbouwwoning binnen de dertig dagen melden bij het kadaster van je gemeente. In de praktijk wordt het kadaster automatisch op de hoogte gebracht door de gemeenteadministratie.
• Dit inkomen komt in principe overeen met het netto bedrag dat je zou innen wanneer je je woning gedurende één jaar verhuurde. Je moet er wel rekening mee houden dat men hiervoor nog steeds de huurwaarden van 1975 als basis hanteert en dat het kadastraal inkomen jaarlijks geïndexeerd wordt (36,04 % voor inkomstenjaar 2004).
• Het KI heeft heel wat fiscale consequenties: aan de hand daarvan worden de belasting op onroerend goed (personenbelasting) en onroerende voorheffing berekend.

Belasting op onroerend goed

Als eigenaar van een woning heb je 'onroerende inkomsten' en daar moeten - in principe - extra belastingen op betaald worden. Voor de meeste bouwers valt die belasting op onroerend goed echter weg. Dit omdat je de intresten van je hypothecaire lening van dat KI mag aftrekken en die intresten liggen meestal hoger dan het KI.

Onroerende voorheffing

• Naast de belasting op onroerend goed, is er ook sprake van onroerende voorheffing. Hierbij gaat het om een bepaald percentage van je geïndexeerde KI (schommelend tussen 30 en 50 %), dat je elk jaar opnieuw verschuldigd bent. Dat bedrag wordt verdeeld onder de provincie, het gewest en de gemeente.
• In bepaalde gevallen kan een vermindering van onroerende voorheffing worden verleend door het Vlaamse Gewest:
• Een vermindering van 25% van de onroerende voorheffing voor de woning die door de belastingplichtige volledig betrokken wordt. Dit op voorwaarde dat het totaal kadastraal inkomen van al zijn onroerende goederen die in het Vlaamse Gewest liggen, niet meer dan 745 euro bedraagt. Op aanvraag wordt deze vermindering van 25% op 50% gebracht, voor een periode van 5 jaar. Dit kan enkel wanneer het een woning betreft die de belastingplichtige heeft doen bouwen of die hij nieuwgebouwd heeft aangekocht, zonder een in de desbetreffende wetgeving bepaalde bouw- of aankooppremie te hebben genoten.
• Een vermindering van de onroerende voorheffing, met vaste opklimmende bedragen in functie van het aantal kinderen dat in aanmerking komt voor kinderbijslag.
• Een vermindering van de onroerende voorheffing per gehandicapte persoon die geen kind is, maar die wel zijn woonplaats heeft in de woning.

2. Fiscale voordelen (OPGELET TE HERZIEN DOOR MAATREGELEN DI RUPO)

Intrestaftrek

• Wie een hypothecaire lening heeft afgesloten, komt - bovenop de basisintrestaftrek - in twee gevallen in aanmerking voor een bijkomende intrestaftrek. Enerzijds door zelf een (enige) nieuwbouw op te trekken of een nieuwe woning aan te kopen onder BTW-stelsel, anderzijds bij verbouwingen van woningen van 15 jaar of ouder. In beide gevallen is slechts een gelimiteerd leningsgedeelte supplementair aftrekbaar. Om het bedrag van deze aftrek te bepalen, is het jaar waarin je de lening hebt afgesloten richtinggevend.
• Bij nieuwbouw of aankoop onder BTW-stelsel, geldt volgende intrestaftrek: € 59.960 voor leningen afgesloten in 2003, € 60.910 in 2004. Al wie na 1 april 1986 een lening afsloot, komt in aanmerking voor deze bijkomende aftrek. Bovendien zijn deze bedragen te verhogen indien er kinderen ten laste zijn. Voor 2004 betekent dit: € 63.960 bij 1 kind ten laste, € 67.000 bij 2 kinderen, € 73.090 bij 3 kinderen.
• Bij verbouwingen moet rekening gehouden worden met een minimumbedrag van de werkzaamheden. Voor leningen afgesloten in 2003 is dit € 23.740, voor 2004 € 24.120. Het bedrag van de aftrek is als volgt gelimiteerd: € 29.980 voor leningen afgesloten in 2003 en € 30.460 voor leningen in 2004. Deze grensbedragen worden ook weer verhoogd naargelang het aantal kinderen ten laste.
• De aannemer die de werken uitvoert dient geregistreerd te zijn. Ook de materialen dienen door de aannemer gefactureerd te worden.
• De looptijd van de lening dient in dit geval minimum 10 jaar te zijn. Deze bijkomende aftrek wordt gespreid over 12 jaar en is gelijk aan 80 procent van de betaalde intrest voor de eerste vijf jaren, en voor elk van de zeven volgende jaren gelijk aan respectievelijk 70, 60, 50, 40, 30, 20 en 10 procent.
• Als je je woning gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt, is de intrest die in verhouding staat tot dit beroepsgedeelte aftrekbaar als beroepsuitgave. Deze intrest mag dan wel niet afgetrokken worden van het kadastraal inkomen, noch van het totale netto-inkomen bij wijze van bijkomende intrestaftrek.

Kapitaalaftrek

• Kapitaalaflossingen van hypotheekleningen geven recht op een belastingvermindering. De lening moet een looptijd hebben van minimum 10 jaar.
• De vermindering wordt toegepast zowel bij de bouw, de aankoop van een nieuwe of oude woning, of de verbouwing van een woning. Het moet niet om de enige woning gaan. De ouderdom van de verbouwde woning is evenmin van belang (i.t.t. de regeling van de bijkomende interestaftrek).
• Het bedrag van de belastingvermindering verschilt naargelang de lening is aangegaan voor jouw enige woning of niet. Net zoals bij de bijkomende intrestaftrek komt alleen de eerste schijf van 60.910 euro van de lening in aanmerking (leningen afgesloten in 2004).
• Slechts een beperkt bedrag van de kapitaalaflossingen - waarin ook het bedrag van de schuldsaldo- en levensverzekeringspremies vervat zit -, komt in aanmerking. Hierbij is het bedrag van de lening geplafonneerd. Voor inkomsten van 2004 (aangifte 2005) bedraagt deze vermindering € 136,8 + 6 % van de netto beroepsinkomsten, met een maximum van € 1.830. Gehuwden en samenwonenden kunnen beiden apart van deze vermindering tot € 1.830 genieten.


WELKE FISCALE VOORDELEN ZIJN ER MOGELIJK ?

Fiscale gunstmaatregelen

1. Btw 6 % bij renovaties

Wat?

Wie een woning verbouwt die minstens 5 jaar oud is, betaalt voor geleverde goederen en diensten minstens tot 31 december 2005 slechts 6 % btw. Wie een nieuwbouw optrekt of aanpassingen doet in woningen van minder dan 5 jaar, blijft 21 % betalen. Voor publieke sociale woningbouw geldt een speciaal tarief van 12 %.

Voorwaarden

• Het moet gaan om een private woning.
• Een verlaagd btw-tarief geldt voor het omvormen, renoveren, verbeteren, herstellen en onderhouden van een woning. Een woning afbreken en herbouwen of alleen enkele muren behouden, kan niet.
• Een geregistreerd aannemer moet de werken uitvoeren.

2. Energiesparen

Wat?

Voor 7 categorieën van energiebesparende maatregelen, kan je belastingvermindering genieten: ofwel 15%, ofwel 40% van het bedrag van de werken die je hebt laten uitvoeren. Dit bedrag is beperkt tot 610 euro (voor werken uitgevoerd in 2004).

Voorwaarden

• Per jaar kan je meerdere facturen indienen voor verschillende investeringen. Maar het voordeel dat je per jaar en per woning kan genieten wordt beperkt tot 610 euro.
• De ouderdom van de woning speelt geen rol.
• De werken dienen uitgevoerd te worden door een geregistreerd aannemer.

Welke werken?

• De belastingvermindering bedraagt 15 % van de uitgaven voor:
• Vervanging van een oude stookketel
• Installatie van een zonneboiler
• Plaatsing van zonnecelpanelen en andere systemen voor geothermische energie-opwekking
• De belastingvermindering bedraagt 40 % van de uitgaven voor:
• Plaatsing van thermostatische kranen of kamerthermostaat met tijdsinschakeling
• Plaatsing van dubbele beglazing
• Isolatie van daken
• Uitvoeren van een energieaudit van de woning
Vanaf 1 januari 2005
• Voor werken uitgevoerd in 2005 wordt de belastingaftrek opgetrokken naar 732 euro.
• Ook huurders kunnen gebruik maken van deze steun.
• Voor werken waarvoor de aftrek slechts 15 % bedroeg, verhoogt de aftrek naar 40 %.
Info en aanvragen:
(02) 201.26.64 (infolijn van de Algemene Directie Energie betreffende de nieuwe maatregelen inzake fiscale aftrek voor de investeringen die gericht zijn op het besparen van energie in de woningen).
http://www.mineco.fgov.be/energy/rational_energy_use/tax_reductions/home_nl.htm

3. Renovatie in zones voor positief grootstedelijk beleid

Wat?

• Wanneer je renovatiewerken laat uitvoeren aan een woning die minstens 15 jaar oud is en gelegen in een zone voor positief grootstedelijk beleid, dan kan je genieten van een extra belastingvermindering. De belastingvermindering bedraagt 15% van de werkelijk gedane uitgaven, met een maximum van 600 €.
• De zone bestaat uit delen van
• Brugge, Gent, Antwerpen, Leuven, Hasselt, Mechelen, Machelen, Vilvoorde, Kortrijk, Oostende, Sint-Niklaas en Genk, voor het Vlaams gewest,
• Anderlecht, Brussel, Brussel Stad, Etterbeek, Elsene, Evere, Koekelberg, Molenbeek, Schaarbeek, Sint-Gillis, Sint-Joost, Sint-Lambrechts-Woluwe, Vorst, voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
• Bergen, Charleroi, La Louvière, Luik, Namen, Verviers, enz., voor het Waals gewest.

Opm.: Voor de volledige lijst met zones en gemeentes voor positief grootstedelijk beleid zie de bijlage van het KB van 4 juni 2003 dat de zones voor positief grootstedelijk beleid vastlegt.

Voorwaarden

• Het dient te gaan om je enige woning.
• De kostprijs van de werken moet minimum 2.500 euro (incl. BTW) bedragen. Vanaf 4.000 euro heb je dus recht op de volledige aftrek van 600 euro.
• De werken moeten uitgevoerd worden door een geregistreerd aannemer.
• Bij aanvang van de werken dient de woning ten minste 15 jaar in gebruik te zijn genomen.
• De vermindering is uitsluitend van toepassing op private investeringen.

Info en aanvragen
Gemeentebestuur deelnemende steden

4. Registratierechten

Afhankelijk van het gewest waarin het goed of de bouwgrond gelegen is, kan men ook een verlaging van de registratierechten bekomen als men aan bepaalde voorwaarden voldoet.
Wat?
Sinds 1 januari 2002 moet op de aankoop van een woning of een bouwgrond in Vlaanderen niet langer 12,5 % maar slechts 10 % registratierechten betaald worden. Het tarief voor 'klein beschrijf' bedraagt 5 % (tegenover 6 % voorheen).

Voorwaarden 10 % (Groot Beschrijf)

Het tarief van 10% geldt zowel voor de aankoop van een woning, een bouwperceel, een landbouwgrond, een industrieterrein, een handelspand en een magazijn als voor de overname van een scheidingsmuur, de inbreng van een woning in een vennootschap door een natuurlijke persoon enzovoort.

Voorwaarden 5% (Klein beschrijf)

• Koper of zijn echtgenoot mag geen andere woning hebben, zelfs niet in onverdeeldheid. Tenzij de andere woning werd bekomen door erfenis van een ouder of van een grootouder.
• Kadastraal inkomen: niet hoger dan 745 euro (max. 2 kinderen ten laste). Dit bedrag wordt verhoogd tot 845 euro als de koper 3 of 4 kinderen ten laste heeft, tot 945 euro als hij 5 of 6 kinderen ten laste heeft en tot 1.045 euro wanneer hij meer dan 6 kinderen ten laste heeft.
• Aangekochte huis moet gedurende minstens drie jaar met domicilie bewoond worden te beginnen binnen de drie jaar te rekenen vanaf de datum van de notariële aankoopakte
.

HOE ZIT HET MET DE FINANCIERING VAN DE AANKOOP OF VERBOUWING VAN MIJN WONING ?

Je staat op het punt een bouwgrond, een woning of een appartement te kopen? Proficiat. Vooraleer je start met je bouw- of verbouwingavontuur moet je eerst voldoende lenen om de werken te financieren. Informeer je goed vooraleer je een lening afsluit. Die zal je nog gedurende vele jaren moeten afbetalen. Anderzijds brengt die lening ook een aantal fiscale aftrekposten met zich mee.

1. Wat is een hypothecaire lening?

We spreken van een hypothecair krediet of een hypothecaire lening als de terugbetaling van het krediet gedekt is door een hypotheek (of een hypothecaire volmacht). De hypotheek geeft de bank het recht de bouwgrond of het huis te verkopen als jij er niet meer in slaagt de lening verder af te betalen.
Hoewel de kans groot is dat je een voordelige rentevoet krijgt bij de bank of verzekeringsmaatschappij waar je klant bent, toch loont het de moeite om de tarieven van de verschillende banken en verzekeringsmaatschappijen met elkaar te vergelijken.

Tegenwoordig kan je ook terecht bij kredietmakelaars. Dit zijn onafhankelijke personen die niet verbonden zijn aan één bepaalde financiële instelling. Het voordeel is dat zij de tarieven hebben van veel verschillende banken en dat ze zich in bepaalde gevallen volledig toegelegd hebben op hypothecaire leningen. Anderzijds moet je erop kunnen vertrouwen dat zij je inderdaad de interessantste lening voorstellen. Zij halen hun inkomsten immers uit de commissies van de bank waar de lening wordt afgesloten en zouden hierdoor dus geneigd kunnen zijn je die lening voor te stellen waarop het commissieloon het grootst is.

Ga bij de vergelijking niet enkel af op de rentevoet, maar vraag vooral een volledige aflossingstabel waarop je kan aflezen welk bedrag je elke maand aflost en hoeveel je op het einde van de rit betaald hebt.

1.1 Hoeveel mag ik lenen?

Grosso modo mag je stellen dat de maandelijkse aflossing maximum 1/3 zou mogen bedragen van je maandelijks netto inkomen. Voor grotere inkomens mag dat meer zijn dan 1/3. Een andere regel zegt dat je na betaling van vaste uitgaven (waaronder de maandelijkse afbetalingen, maar ook bijvoorbeeld een andere lening of alimentatiegeld) nog 900 à 1000 euro zou moeten overhouden.

1.2 Soorten rentevoeten en kortingen

Wanneer je de rentevoet opvraagt bij de bank, controleer dan of het om de basisrentevoet of de toegepaste rentevoet gaat. Door van de basisrentevoet de kortingen af te trekken, verkrijg je de toegepaste rentevoet. De kortingen kunnen aan trouwe klanten verleend worden voor hun vertrouwen of als lokmiddel voor nieuwe klanten.

1.3 Variabiliteit van de rentevoet

Er zijn drie grote categorieën van hypothecaire leningen: leningen met een variabele rentevoet, met een vaste rentevoet en met een beperkte variabele rentevoet.
Wie kiest voor een vaste rentevoet heeft de zekerheid dat zijn rentevoet nooit zal dalen of stijgen. Deze leningen zijn in het algemeen iets duurder.
Een variabele rentevoet is op zich het goedkoopst en bij een rentedaling kan je rentevoet nog zakken, maar hij kan natuurlijk ook nog stijgen. Bij de meeste banken kan de rentevoet met maximum 5% dalen of stijgen. In het bankjargon spreekt men van '+5/-5'.
Als je het risico nog wat meer wil beperken, kan je kiezen voor een beperkte variabele rentevoet waarbij de rentevoet hoogstens met 2% kan stijgen of dalen ('+2/-2'). Informeer wel of die marge berekend wordt op de basisrentevoet of de toegepaste rentevoet, hetgeen natuurlijk het interessantst is.
In het geval van een variabele rentevoet, kan de rentevoet elk jaar aangepast worden, om de drie jaar, om de vijf jaar of een eerste keer na 10 jaar en dan om de vijf jaar ('10/5/5') met een maximale stijging van 1à2% gedurende de eerste jaren van de terugbetalingstermijn.
Sommige banken geven ook de mogelijkheid om in het geval van een stijging of daling van de rentevoeten de looptijd van de lening te verkorten of te verlengen in plaats van het maandelijks terug te betalen bedrag aan te passen.

1.4 Aflossingsmogelijkheden

Meestal kiest men voor de leenformule van de mensualiteiten of annuïteiten. Het relatieve aandeel van het kapitaal ten opzichte van de intresten neemt in het geval van vaste mensualiteiten jaarlijks toe. Je betaalt met andere woorden in het begin weinig kapitaal af maar veel intresten.
Dat is van belang voor je belastingsaangifte vermits je intresten en kapitaal in mindering kan brengen op je inkomen. Denk er ook aan dat wanneer je na enkele jaren je woning wil verkopen, het terug te betalen bedrag nauwelijks geslonken is.
Wanneer je niet van plan bent lang (meer dan 10 jaar) in je woning te blijven wonen, is het systeem van de vaste kapitaalaflossingen misschien interessanter: je betaalt elke maand een gelijk deel van het kapitaal af plus de intresten op het resterende saldo. In het begin is de maandelijkse leningslast dus heel wat hoger dan op het einde en dat weerhoudt de meesten ervan om voor deze formule te kiezen. Voor kapitaalkrachtige bouwers of kopers is dit nochtans interessant, omdat deze formule in zijn totaliteit goedkoper is dan de vorige formule. Bovendien haal je hier ook een groter fiscaal voordeel uit.

De gemengde levensverzekering is een combinatie van een hypothecaire lening en een belegging. Zoals bij leningen met vaste mensualiteiten, wordt steeds hetzelfde bedrag besteed aan de verzekering van de lening. In dit geval vertegenwoordigt dit bedrag de levensverzekeringspremie voor het volledig geleende kapitaal, verhoogd met de intresten op het totale geleende bedrag.
De levensverzekering wordt zodanig berekend dat het totale geleende bedrag kan worden terugbetaald op de vervaldag of bij voortijdig overlijden van de kredietnemer. In dit geval vervult de levensverzekering dus de rol van schuldsaldoverzekering.

Hou er rekening mee dat deze lening moet lopen tot de verzekerde de pensioenleeftijd bereikt heeft om voor een fiscaal voordeel in aanmerking te komen.
Het voordeel van deze terugbetalingstechniek speelt vooral wanneer je jong bent. De maandelijkse leninglast is lager voor jonge mensen.
Anderzijds zit je met een langdurige leningsperiode, tot aan je pensioen. De jaarlijkse last zal dus wat lichter zijn dan bij je gewone hypothecaire leningen, maar je betaalt langer zodat je in het totaal wellicht meer zal betaald hebben.

1.5 Quotiteit

De quotiteit is de verhouding tussen het ontleend bedrag en de waarde van de woning. Als je een woning koopt van 100 000 euro en je leent daarvoor 50 000 euro is er een quotiteit van 50%. De quotiteit kan hoger zijn dan 100% wanneer je bijvoorbeeld ook moet lenen voor de notariskosten, de BTW, de verhuiskosten, enz. Bij een aantal banken wordt een toeslag van 0,25% aangerekend wanneer de quotiteit meer dan 80% bedraagt.

1.6 Bijkomende kosten

Bij het afsluiten van een hypotheeklening steken er uiteraard weer enkele bijkomende kosten de kop op: de notariskosten die de registratierechten, het ereloon van de notaris en diverse administratiekosten omvatten. Het bedrag van de notariskosten is afhankelijk van het geleende bedrag. Op de site van de notarissen (
www.notaris.be) vind je een berekeningsmodule om dit te bepalen.

1.7 Hypotheek of hypothecaire volmacht

Een hypotheek vestigen vereist de tussenkomst van een notaris en resulteert zodoende in extra kosten.
In bepaalde gevallen kan je om die kosten te vermijden, opteren voor een hypothecaire volmacht. Deze volmacht mag op ieder moment omgezet worden in een hypotheek. Hiermee geef je het recht aan de bank om een hypotheek te vestigen voor een welbepaald bedrag op jouw onroerend goed.
Zo kan je dus besparen op de notariskosten, maar anderzijds riskeer je dat de bank, voor wie deze formule minder zekerheid biedt, je een hogere rentevoet gaat aanrekenen. Bovendien kan je vanuit fiscaal opzicht niet genieten van de bijkomende intrestaftrek, noch van de kapitaalaftrek. Om dat op te vangen kan je de lening in 2 delen splitsen: één met een hypothecaire inschrijving zodat je maximaal kan genieten van de fiscale voordelen en één met een hypothecaire volmacht zodat je minder extra kosten moet betalen. Informeer ernaar bij je bank.

1.8 Hypotheeklichting

Een hypotheek wordt aangegaan voor een periode van 30 jaar. Zo lang als die periode loopt, kan je bij dezelfde bank opnieuw geld lenen zonder opnieuw hypothecaire inschrijvingskosten te moeten betalen. Als je je huis gaat verkopen of met je lening naar een andere bank overstapt, zal de hypotheek geschrapt moeten worden. Dit noemt men ook de handlichting van de hypotheek. Hier gaan weer extra kosten mee gepaard.

1.9 Na het afsluiten van de lening

Wanneer je geld hebt geleend om te bouwen of te verbouwen, zijn er 2 mogelijke scenario's. Volgens het eerste scenario neem je het geld op in schijven naargelang de werken vorderen. Je betaalt dan enkel intresten op het geld dat je hebt opgenomen en een kleine vergoeding voor het bedrag dat de bank ter beschikking houdt. Pas wanneer je het volledige bedrag opgenomen hebt - hier geldt uiteraard een maximum termijn op - begin je ook het kapitaal af te betalen.
Om je wat ademruimte te geven, kan je een aantal maanden wachten om de maandelijkse bedragen af te lossen. Die termijn kan je zelf bepalen. Wanneer je daar enige maanden mee wacht, impliceert dit natuurlijk ook dat het wat langer duurt eer de lening volledig afbetaald is. Ander nadeel is dat je wel intresten moet betalen op de bedragen die je opgenomen hebt vooraleer je begint met je maandelijkse aflossingen.
Volgens een ander scenario betaalt de klant dadelijk kapitaal én intresten af en wordt het volledige bedrag gestort op een waarborgrekening. Tijdens de opnameperiode (vb. 12 maanden) heb je op het bedrag dat je niet opneemt recht op rente aan dezelfde intrestvoet als de lening.

1.10 Vervroegde terugbetaling

Je hebt altijd de kans om de lening vervroegd terug te betalen als je een wederbeleggingsvergoeding betaalt die niet meer mag bedragen dan drie maanden intrest op de resterende bedragen. Laat altijd onderzoeken of het wel zin heeft (een deel van) de lening vervroegd terug te betalen. Hou hierbij niet enkel rekening met de wederbeleggingsvergoeding maar ook met het fiscaal voordeel dat hierdoor kan wegvallen en met het rendement dat je zou hebben als je dat bedrag zou beleggen. Een volledig vervroegde terugbetaling kan interessant zijn wanneer je geleend hebt aan een rentevoet die gevoelig hoger ligt dan de huidige rentevoet. In dat geval betaal je je lening terug en ga je een nieuwe lening aan tegen een lagere rentevoet. In dit geval moet je niet alleen een wederbeleggingsvergoeding, maar soms ook nieuwe notariskosten betalen.

1.11 Lening op afbetaling

Wanneer je relatief lage bedragen gaat lenen, kan een lening op afbetaling een interessant alternatief zijn. Hiervoor is geen tussenkomst van een notaris vereist zodat er veel minder extra kosten bij komen kijken.
Je kan maximaal 37.184 euro lenen op afbetaling. De maximale terugbetalingstermijn is afhankelijk van het geleende bedrag. Voor een lening van 14.874 euro is dat bijvoorbeeld 60 maanden. Dankzij die korte termijn ben je er snel vanaf, maar anderzijds moet je natuurlijk maandelijks heel wat meer afbetalen en dat past niet in ieders budget.
Hou ook steeds de fiscale consequenties van je keuze in het oog. Bepaalde fiscale voordelen (bijkomende intrestaftrek en kapitaalaftrek) gelden enkel voor hypothecaire leningen en niet voor andere leningen
.

HOE ZIT HET MET DE VERLAAGDE BTW-TARIEVEN ?

Voor bouw- of verbouwingswerken, geldt er een BTW-tarief van 21% op de materialen en de werkuren. Tenzij je verbouwingwerken uitvoert aan een woning die ouder is dan vijf jaar. In dat geval geldt er een BTW-tarief van 6%. Het verlaagde tarief voor woningen tussen 5 en 15 jaar oud blijft voorlopig gelden tot 31 december 2003. Dat BTW-tarief bedraagt normaal 21%, maar voor bepaalde verbouwingswerken geldt een verlaagd tarief van 6%. Voor woningen ouder dan 15 jaar blijft het verlaagd tarief sowieso van kracht.

Voorwaarden voor verlaagd tarief

Om voor het verlaagde tarief van 6% in aanmerking te komen moeten de materialen geleverd en geplaatst worden door een geregistreerd aannemer. Het gebouw mag enkel als privé-woning gebruikt worden. In geval van gemengd gebruik waarbij het privé-gedeelte bijkomstig is in vergelijking met het beroepsgedeelte, geldt enkel een tarief van 6% op het privé-gedeelte. Wanneer het gaat om werken die aan een geheel van dit gebouw worden uitgevoerd, wordt de factuur opgesplitst en wordt 6% toegepast op het privé-gedeelte.

Het verminderde tarief geldt voor alle verbouwingswerken, zowel ruwbouw als afwerking voor zover het onroerende handelingen betreft (niet-verplaatsbaar) zoals bijvoorbeeld de levering en plaatsing van een centrale verwarming, de sanitaire en elektrische installatie, ...
Werken aan veranda's, serres en pergola's vallen onder het 6%-tarief als zij vastgehecht zijn aan de woning. Voor garages gaat de 6%-regel in principe niet op behalve wanneer de garage geïntegreerd is in de woning of er deel van uitmaakt door het onmiddellijke nut dat deze garage voor de eigenaar of huurder met zich meebrengt.
Het verlaagd tarief is niet van toepassing op tuinaanleg, zwembaden, sauna's, ... en ook niet wanneer de verbouwingswerken zo verregaand zijn dat het eigenlijk een nieuwbouw betreft. Zowel de oude dragende muren als alle wezenlijke elementen van de oude woning moeten bewaard blijven. De werken mogen niet meer dan 60% van de verkoopwaarde van het gebouw kosten.
Het ereloon van architecten, landmeters en ingenieurs valt altijd onder het tarief van 21%.
In geval van twijfel kan je best contact opnemen met het plaatselijk BTW-kantoor.

Procedure

Om van het verlaagd tarief te genieten, volstaat het om de aannemer een schriftelijke verklaring af te geven waarin staat dat de woning ouder dan vijf jaar is en (hoofdzakelijk) bestemd is voor privé-gebruik
.

2. VERZEKERINGEN.

Welke verzekeringen moet/kan ik afsluiten bij de aankoop van mijn woning ?
Bouwen en lenen houdt sowieso bepaalde risico's in, vooral financiële. Om je daar tegen in te dekken, is het noodzakelijk om bepaalde polissen af te sluiten.

1. De levensverzekering

Een bouwlening wordt gedurende meerdere jaren terugbetaald. Logisch dat je rekening houdt met het eventuele overlijden van de lener of de partner. De levensverzekering of de schuld-saldo-verzekering zorgt dat een deel van het resterend bedrag in dat geval wordt afbetaald. Deze verzekering wordt bijna altijd gelijktijdig afgesloten met het afsluiten van de lening.

• Verdeelsleutel

Als 2 partners samen lenen, wordt het kapitaal meestal verzekerd in functie van de inkomsten; 50/50 als de twee partners evenveel verdienen, 75/25 als de eerste merkelijk meer verdient dan de tweede. Je kan ook meer dan 100% laten verzekeren, bijvoorbeeld een verdeelsleutel 75-50. om helemaal op veilig te spelen, kunnen de twee partners een schuld-saldo-verzekering afsluiten voor het totale geleende bedrag.
De prijs van de polis wordt bepaald door onder meer de verdeelsleutel, je leeftijd, het ontleende bedrag, je gezondheid, ... de premie vermindert elk jaar vermits het nog uitstaande saldo jaar na jaar afneemt. Er bestaan ook verzekeringspolissen die tussenkomen in het geval van ziekte, ongeval of werkloosheid.

2. De brandverzekering

Het is verplicht om een brandpolis af te sluiten als je eigenaar wordt en een lening aangaat. Laat je niet te zeer misleiden door een interessante prijs, want dat is bij een verzekering niet zo belangrijk als de goede bescherming die de polis biedt tegen mogelijke tegenslagen.

• Welke risico's worden gedekt?

De brandverzekering dekt uiteraard brandschade maar daarnaast ook schade door blikseminslag, ontploffingen, storm en hagel, waterschade, diefstal en glasbreuk.

• Waardebepaling

Besteed alleszins voldoende aandacht aan het invullen van de vragenlijsten die als basis dienen voor de bepaling van de waarde van de inboedel en het gebouw. Als je de waarde van je inboedel te laag schat, riskeer je weinig terug te krijgen als je door brand getroffen wordt. Als je je huis bewust onderverzekert door dat evaluatiesysteem niet toe te passen, wordt bij gedeeltelijke schade de zogenaamde 'evenhedigheidsregel' toegepast. Een voorbeeldje. Als je je huis bijvoorbeeld slechts voor 7/10 van de waarde verzekerd hebt, zal bij een keukenbrand de verzekeringsmaatschappij slechts 7/10 van de factuurbedragen terugbetalen.
Sommige maatschappijen waarborgen de herbouwwaarde van het huis. Vergeet niet je verzekeraar ervan op de hoogte te brengen wanneer de inboedel van je woning na enkele jaren sterk in waarde is toegenomen. Voor meer informatie over de voorwaarden van een doeltreffende verzekering, kun je contact opnemen met de Beroepsvereniging van Verzekeringsondernemingen (BVVO).


3. De ABR-verzekering

Als bouwer of verbouwer kan je een polis 'alle bouwplaatsrisicoverzekering' afsluiten, kortweg een ABR-polis. Een ABR-polis dekt in de eerste plaats de schade aan het werk zelf maar kan ook een luik schade aan derden bevatten. Lichamelijke letsels worden niet door een ABR-verzekering gedekt, wel door de polis van de aannemer. Als de aannemer zelf ook een ABR-polis heeft afgesloten, heeft het weinig zin dat je het zelf ook doet
.